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摘要：为什么德国人可以一辈子租房，而我们却不能呢？首先看看德国的住房政策。根据统计，原联邦德国区域内1060万民用住房中有230万被完全摧毁，损失比例高达21%。二战后住房紧缺而出台的住房出租管制制度。
为什么德国人可以一辈子租房，而我们却不能呢？对于这个问题，看看二战后德国公共住房政策的发展和演进就明白了。 首先看看德国的住房政策。第二次世界大战结束以后，德国城市遭到巨大的破坏，四成左右的住房被摧毁或者严重毁坏。 根据统计，原联邦德国区域内1060万民用住房中有230万被完全摧毁，损失比例高达21%。另外，21%的住房遭到严重损伤，特别是人口密集的大城市。例如科隆和鲁尔工业区，80%的住房受到不同程度的损坏而丧失居住功能。 同时大量平民又开始返回城市，并且还有大量老百姓从民主德国逃亡到联邦德国，这种情况下德国面临严重的住房问题。 二战后住房紧缺而出台的住房出租管制制度。 由于住房的短缺，使得房屋出租的价格暴涨，因而很多老百姓都没有办法负担租房的费用。针对这种情况，德国采取了「 ”房屋出租管制”，或者又称之为「 ”指导租金制度”。 简单来说，就是各地要掌握当地所有住房的大小和使用情况，根据具体情况，提出相应的指导租金水平，这个租金水平基本被冻结在1936年战前的水平线。 同时，根据住房面积或者使用情况，实施房屋配给，也就是说哪怕整个房屋是私人的，当时的德国 ... 也有权在这个房子中安置没有住房的家庭或者个人。 在当时，没有经过允许，户主不得退租，或者收回房屋的使用权。 很明显这种措施是临时性的，到1960年联邦德国就有条件的取消了指导租金制度。 1950年《第一部住房建设法》。 由于德国二战后住房如此紧缺，因此需要投入大量的公共资金进行住房建设。所以1950年的《第一部住房建设法》就明确了一系列国家公共资金投入进行住房建设的模式。 第一、公共住房建设。当时联邦德国投入了大量无息贷款，并且允许在较长时间期间内还清，房屋的租金由联邦 ... 决定和调控，这就是当时的社会福利房建设。福利房低廉的租金可以被广大低收入家庭所接受，虽然住房的产权是私人的。 第二、税收优惠住房建设。这部分的优惠政策主要是免除10年的土地税和一些建造费用和税收。它没有特定对象的限制，出租价格别限制在成本出租价。 第三、自由市场化住房建设。这部分主要是通过间接的资金优惠政策来推动住房建设。比如住房建造收益税减免，住房交付使用后的12年里，可以将所有建造费用减半，再计算投资人需要上交的所得税。 1956年《第二部住房建设法》。 《第二部住房建设法》的副标题为住房和家庭法，其包含了鼓励私人死缠积累和促进健康家庭生活的政策导向。 第一，推动和促进为广大社会阶层，尤其是为低收入阶层提供的住房建设。 第二、鼓励私人拥有和建设供自己家庭居住的房屋，即个人不动产（包括土地）。 第三、在住房建设中激活各阶层民众的行动力和住房储蓄行为，达到自助和减低 ... 财政压力的目的。 从这里就能够看出来，当时联邦德国是鼓励私人建造房子的，出租房不过是作为缓解住房供应不足的一种过渡性政策，而非目的。 租房的保障。 根据规定，在租房期间，房地产所有人不得提高租金和强行收回房屋使用权。 德国《出租权利修改法案》中有这样的规定，房子的租金上涨浮动受到严格限制。 （1）3年之内，房子的租金涨幅上限为15%。（恐怕现在很多地方都没办法做到） （2）在未经过租房人同意的情况下，房屋的租金超过了合理范围的20%，便是「 ”房租超高”的违法行为，租房人可以通过诉讼的方式要求房租降到建议租金价格的20%以内，而且且出租人将承担巨额罚款。 （3）如果租金超过合理范围的50%，将被视为「 ”暴利租金”的犯罪行为，出租人将承受更高额的罚款或坐牢的惩罚。 换句话来说，德国的房租不可能涨太多。 除此之外，租房人可以享受到很多合法的权益： （1）德国的租房不设期限。若承租人想提出解约，需最少提前三个月通知出租人。承租人可以提前9个月提出充分合理的退租要求，但出租人不得将承租人扫地出门，且出租人不能因他人愿意支付更高的租金而与现有承租人解除合同。 （2）若承租人没有钱支付房租，出租人不能直接将其赶出，需通过法律渠道进行调解和处理。由于租赁期限不设上限，且对于房租涨幅有 严格的数额和时间规定，承租人可以安心在一座房子居住数十 年，因此极大地降低了德国人购买房子的必要性。 由于德国特有的住房政策，当时的德国人不愿意从传统租金低廉的公共住房搬到居住条件更好的优惠住房中，而且德国住房私有率相对较低。1950年仅为24%，到了60年代中期超过30%；2002年，私有率为42.6%；2011年，私有率为46%，其住房私有率远远低于其他国家。特别是一些德国大城市住房私有率更低，柏林和汉堡的住房私有率仅为16%和24%。
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